Налоговый вычет при покупке квартиры: как получить максимум в 2026 году

Покупка квартиры — большая трата, и приятно знать, что часть уплаченного НДФЛ можно вернуть. Для этого существует имущественный налоговый вычет: он позволяет уменьшить облагаемый НДФЛ доход и вернуть часть ранее уплаченного налога. Многие про него знают, но до оформления так и не доходят — кажется, что это сложно и долго. На деле всё понятнее, чем выглядит, а вернуть в 2026 году можно ощутимые деньги.

Сколько можно вернуть

При покупке квартиры можно воспользоваться двумя видами имущественного вычета:

• За покупку — с расходов до 2 млн рублей. При ставке НДФЛ 13% это до 260 тыс. рублей возврата.
• За проценты по ипотеке — с уплаченных процентов до 3 млн рублей. При ставке НДФЛ 13% это ещё до 390 тыс. рублей.

Таким образом, максимальный возврат для одного человека может составить до 650 тыс. рублей — при наличии достаточной налоговой базы и фактически уплаченного НДФЛ.

Важный нюанс: основной вычет при покупке жилья, если он использован не полностью, можно перенести на последующие покупки до полного использования установленного лимита. А вот вычет по ипотечным процентам для кредитов привязан к одному объекту: неиспользованный остаток на другой объект не переносится — это стоит учитывать заранее.

Как получить максимум

Несколько простых ходов помогают вернуть больше.

Оформляйте на обоих супругов. Если квартира куплена в браке, право на вычет есть у каждого. Вдвоём семья может заявить к вычету до 4 млн рублей за саму покупку и до 6 млн рублей за ипотечные проценты — суммарно из бюджета получится вернуть до 1,3 млн рублей.

**Не забудьте про отделку. **Если квартира в строящемся доме приобретается без отделки, и это предусмотрено договором, расходы на отделочные материалы и работы можно включить в состав имущественного вычета в пределах установленного лимита - 2 млн рублей. Расходы нужно подтвердить документами. Поэтому чеки, договоры с подрядчиками и другие документы, подтверждающие оплату работ и материалов, лучше сохранять.

Используйте оба вычета. Если покупаете в ипотеку, заявляйте и основной вычет, и вычет по процентам — так вы дойдёте до максимума.

**Переносите остаток. **Вернуть за год можно не больше, чем вы за этот год уплатили НДФЛ. Если дохода не хватило, остаток вычета переходит на следующие годы, пока не выберете его полностью. Деньги не сгорают.

Как оформить в 2026 году

Способов три, и можно выбрать удобный:

• Упрощённый порядок. Если налоговая получила необходимые сведения от банков и других источников, в личном кабинете на сайте ФНС может появиться предзаполненное заявление — вам остаётся проверить данные и подтвердить их. Самый быстрый путь, и в 2026 году он стал доступнее.
• Через работодателя. Тогда с вашей зарплаты какое-то время просто не удерживают НДФЛ — деньги вы получаете прибавкой к зарплате, не дожидаясь конца года.
• По декларации 3-НДФЛ. Классический вариант: подаёте декларацию за прошлый год и получаете возврат на счёт.

Если вы хотите вернуть налог за прошлые годы, важно учитывать сроки. Для обычного налогоплательщика вернуть налог по декларации можно за 3 года, предшествующих году обращения. Так что, если вы купили квартиру пару лет назад и забыли оформить, деньги ещё можно вернуть.

Какие документы понадобятся

Набор небольшой: договор (долевого участия или купли-продажи), акт приёма-передачи, платёжные документы, справка о доходах. Для ипотеки добавьте кредитный договор и справку из банка об уплаченных процентах. Если вы купили квартиру в новостройке, право на вычет возникает в году подписания акта приёма-передачи, если соблюдены предусмотренные законом условия, в том числе зарегистрировано право на квартиру.

Кто может получить вычет

Чтобы вернуть налог, должно совпасть несколько условий: вы налоговый резидент России, у вас есть официальный доход, с которого платится НДФЛ, а квартиру вы оплатили своими или ипотечными деньгами. Вычет не дадут, если жильё куплено за счёт маткапитала или средств работодателя — но на ту часть, что вы доплатили сами, право сохраняется. Есть и ограничения для сделок между взаимозависимыми физическими лицами. В частности, имущественный вычет не предоставляется при покупке жилья у супруга, родителей, детей, полнородных и неполнородных братьев и сестёр, опекуна или подопечного.

Один раз в жизни даётся не сам факт обращения за вычетом, а лимит в 2 млн рублей на покупку жилья. Если одной квартиры не хватило, чтобы выбрать его целиком, остаток можно «добрать» при покупке следующего объекта — эти деньги не сгорают. А вот с вычетом по ипотечным процентам так не получится: он привязан строго к одному объекту недвижимости, и, если лимит в 3 млн там не выбран полностью, неиспользованный остаток сгорает.

Пример для наглядности

Допустим, вы купили квартиру в новостройке за 5 млн рублей, из них 3 млн — в ипотеку. По основному вычету вы вернёте максимум — 260 тысяч рублей (с лимита в 2 млн). Дальше, по мере выплаты процентов банку, добавится возврат и с них — до 390 тысяч рублей. А если оформить вычет ещё и на супруга, семья суммарно вернёт заметно больше. Деньги приходят не сразу, а по годам, но в итоге складываются во внушительную сумму.

Немного спокойствия напоследок

Если вы покупаете квартиру в Талан, специалисты помогут разобраться с документами, связанными с покупкой и ипотекой, чтобы вам было проще подготовить их для оформления налогового вычета.
Не откладывайте — оформление занимает меньше времени, чем кажется, а возвращённая сумма станет приятным дополнением к новоселью.

— Материал носит справочный характер и не является налоговой консультацией. Правила, лимиты и ставки могут меняться; актуальные условия и расчёт для вашей ситуации уточняйте в личном кабинете на сайте ФНС (nalog.gov.ru) или у налогового консультанта.